Antes da primeira estaca, existe uma equação. O EVTE - Matriz Financeira conjuga VGV, Custo de Obra, BDI, Custo Total, Custo Financiável CAIXA, iGAR 1.3, Demanda Mínima, Alocação do Custo do Terreno, Obra Executada e Equity, Fontes de Financiamento e Limites Operacionais da CAIXA em uma única matriz — e devolve o veredito com fundamentação de banco.
Na incorporação, cada estudo de viabilidade costuma nascer em um Excel diferente — com fórmulas próprias, premissas não documentadas e limites do banco conferidos à mão. Quando o dossiê chega à CAIXA, a conta que fechava na planilha desmonta na mesa de análise.
BDI, cotas e custos ajustados na célula, sem histórico. Ninguém sabe qual versão da planilha sustentou a decisão de comprar o terreno.
85% do custo de obra, 60% do VGV, cotas PF de 80% e 90% — regras do Apoio à Produção verificadas manualmente, quando são verificadas.
O estudo existe, mas não vira documento. Sem fundamentação teórica e sem análise de risco, a viabilidade não sustenta conversa com comitê de crédito.
O EVTE organiza a análise na sequência em que o banco pensa: do VGV homologado à conclusão de viabilidade. Cada quadrante carrega dado, cálculo e fundamentação teórica — importância, número perfeito e número possível.
VGV homologado (MVP/MVT), CTE e Resultado Estático — a margem bruta que abre a conversa.
Custo direto, BDI, CUB e SINAPI como referência. A anatomia de onde o dinheiro vai.
Tetos do Apoio à Produção aplicados automaticamente sobre CFO e VGV.
Quantas unidades precisam virar repasse PF para a operação parar em pé.
Terreno, fração ideal e permuta — o peso do solo dentro da equação.
Obra executada e aporte próprio: a contrapartida que o incorporador coloca na mesa.
Comercialização, legalização, seguros e despesas financeiras consolidados.
A conjugação: cobertura de 100% do CFO por PF + PJ + recursos próprios.
Índice de garantia real — as UHs disponíveis que lastreiam a operação hipotecária.
Limite de crédito, Rating (Res. 2.682 e 4.966) e capacidade de pagamento mensal.
Os seis requisitos consolidados no veredito: viável, viável com ressalvas ou inviável.
Forças, fraquezas, oportunidades e ameaças geradas por IA — sob guardrails.
Parecer técnico, plano de negócios, plano de vendas e recomendações jurídicas.
Toda operação de Apoio à Produção parte de um princípio: o Custo de Obra Financiável precisa estar integralmente coberto por fontes identificadas. O EVTE resolve a equação e revela a incógnita que interessa — quanto financiamento PJ pleitear.
Mede o lastro hipotecário da operação: as unidades habitacionais disponíveis frente ao financiamento pleiteado. Quanto maior, mais confortável a mesa de crédito.
Rating conforme Resoluções 2.682/1999 e 4.966/2021, com tabela de PDD e campo MPC — a capacidade de pagamento mensal da proponente, calculada e documentada.
O plano de vendas mínimo que sustenta a operação: cota aplicada, fração de terreno deduzida, valor de repasse e receita por unidade — ao centavo.
Um empreendimento de demonstração, o Residencial Ipê, passado pelo EVTE do começo ao fim. Escolha uma tela.
O veredito não é um “parece bom”. O EVTE lista os seis requisitos obrigatórios da operação e mostra, ao lado de cada um, o valor apurado e o limite que ele precisava respeitar.
O custo menos o que já está coberto — obra executada, aporte próprio e a receita PF da demanda mínima — devolve o financiamento PJ a pleitear. E o sistema confere na hora se ele cabe no Limite de Apoio à Produção.
O IGAR mede o lastro hipotecário frente à garantia exigida; LGC e LGCE confrontam o limite cadastral da proponente com o que o projeto consome.
Custo global, indiretas, terreno e despesas financeiras consolidados em um total — e a leitura dos indicadores que fecham a conversa: VGV, resultado e custo por metro quadrado.
O estudo não termina na tela — termina em documento. O EVTE gera uma Nota Técnica completa em PDF, com identidade tipográfica própria, fundamentação teórica por quadrante e análise de Inteligência Artificial.
IA genérica trata característica do setor como fraqueza. A nossa foi treinada no contexto da incorporação: nove instruções críticas impedem classificações equivocadas antes de o texto chegar ao papel.
Siglas sempre por extenso na primeira menção, aprovação condicionada a plano de vendas e monitoramento de custos, e leitura da experiência do grupo econômico por trás da SPE.
Viabilidade é decisão de milhões — e decisão precisa de memória. O EVTE trata cada análise como um ato formal, com trilha de auditoria embutida na arquitetura.
Ao gravar, o EVTE congela um retrato completo dos parâmetros vigentes — cotas, limites e custos daquele instante. A análise fica travada e passa a responder pelo cenário que fundamentou a decisão, mesmo que a Tabela de Parâmetros mude amanhã.
Análises gravadas geram clones identificados — "Clone de: [análise original]" — que nascem com os parâmetros atuais. É a comparação honesta entre o mundo em que se decidiu e o mundo em que se está decidindo.
O motor testará combinações de VGV, BDI, obra executada, equity, demanda mínima e permuta para encontrar o arranjo que maximiza o IGAR, minimiza o financiamento PJ pleiteado e mantém 100% de cobertura do custo de obra — respeitando cada limite operacional da CAIXA.
Taxa contratada versus INCC-M projetado, SELIC e CDI do Boletim Focus, cenários otimista, base e pessimista — e o break-even mensal que responde à pergunta clássica da incorporação: repassar agora ou carregar na carteira?
O EVTE não é uma ilha de cálculo: ele lê o cadastro do empreendimento, alimenta o plano de negócios e prepara o terreno para o fluxo de caixa consolidado — tudo dentro da plataforma iRED4e.
Quatro números e você vê, em segundos, se o financiamento à produção que o seu empreendimento precisa cabe nos tetos do Apoio à Produção — e se as unidades em estoque garantem a operação. É uma triagem — o EVTE completo faz os treze quadrantes.
Quer a leitura completa? Deixe seu contato e enviamos como os treze quadrantes leriam este projeto — IGAR, LGC, demanda mínima detalhada e Nota Técnica.
Triagem simplificada e indicativa, com os parâmetros gerais do Apoio à Produção: não considera rating, LGC, permuta nem as regras específicas de cada operação, e não substitui o EVTE nem a análise do agente financeiro. Ao enviar o contato, você autoriza o retorno pela IB4U com essa finalidade (LGPD).
Engenharia de viabilidade nativa CEF, com Nota Técnica de IA e governança de decisão — para incorporadoras que tratam o estudo com a mesma seriedade da obra.
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