Gestão de Processos / Estudo de Viabilidade
O iRED4price forma o preço de cada unidade por atratividade comercial — pavimento, posição no lote, sol da manhã, vaga, box — e devolve o VGV do empreendimento com a conta aberta, unidade a unidade.
O problema
O número que abre a viabilidade, dimensiona o financiamento e vai assinado na FRE costuma ser o mesmo número que alguém estimou de cabeça numa reunião.
O preço do apartamento sobe “porque é mais alto” e desce “porque é fundo”. Ninguém sabe dizer quanto vale cada um desses porquês.
Vaga larga, vaga estreita, box privativo, box que nem existe em 25 das unidades. Tudo entra pelo mesmo preço médio — ou não entra.
A precificação é feita sobre a área privativa. A avaliação do banco é feita sobre outra coluna do quadro. As duas contas nunca se encontram.
Quando o VGV é refeito lá fora, não há como defender o número — porque nunca houve uma conta para mostrar.
A assinatura do módulo
Cada unidade sai do motor com a sua própria memória de cálculo. Não é um relatório de fechamento — é a defesa do preço, pronta para ser lida por quem vai questioná-lo.
Gradiente vertical por pavimento (com pavimento de referência e teto), posição no lote, orientação solar, tipologia e ajuste manual justificado. Todos editáveis, todos visíveis na cascata.
Vaga de garagem pela área e pela largura real (com desconto de vaga estreita e plus por m² excedente) e box privativo com percentual próprio do PBI. Sem box, a linha simplesmente não aparece.
Terraço sobre laje, garden térreo e sacada descoberta entram em fração do m² coberto, com a classe corrigível unidade a unidade.
Informe o VGV alvo e o motor resolve o PBI em forma fechada, descontando as parcelas aditivas — sem tocar em nenhuma unidade.
A decisão técnica que muda o resultado
A NBR 12.721 tem mais de uma área por unidade, e escolher a errada muda o VGV em dezenas de milhões. O motor deixa a escolha explícita e recalcula tudo em cima dela.
Só o apartamento. A garagem volta pelo modelo comercial próprio: valor por vaga, largura e box.
Privativa mais garagem (20 + 21). É o que vai ao registro e o que o comprador enxerga como “o tamanho do imóvel”.
Área total equivalente em custo padrão. É a mesma área que o formulário da FRE adota para apurar o VGV.
Nas bases 23 e 38 a garagem já está dentro da área. O motor desliga sozinho a parcela aditiva de vaga e de box, e escreve na própria cascata que aquele valor já está incluído na coluna — em vez de somar duas vezes em silêncio.
Onde o módulo se encaixa
O VGV não é um número, são três em sequência. O iRED4price é o elo do meio, e guarda os outros dois para medir a distância entre eles.
Nasce do estudo de massa, antes do projeto arquitetônico. Serve para saber se vale continuar — e o módulo o preserva intacto como linha de base.
Formado unidade a unidade sobre o projeto de implantação e as pranchas. O painel mostra o delta de aderência contra o estimado: quanto a intuição do empresário se afastou da conta.
Quando a manifestação de viabilidade prévia retorna, o terceiro VGV entra no confronto. Aí se vê se a precificação antecipou a leitura de quem analisa.
Saídas
Pavimento por final, com a atratividade em calor. Dá para ler a torre inteira num piscar e achar a unidade fora da curva antes que o mercado ache.
| Pavimento | final 01 | final 02 | final 03 | final 04 | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| 19º | 1.318.000 | 1.565.000 | 1.005.000 | 1.527.000 | 5.415.000 |
| 15º | 1.243.000 | 1.476.000 | 948.000 | 1.440.000 | 5.107.000 |
| 10º | 1.169.000 | 1.388.000 | 892.000 | 1.354.000 | 4.803.000 |
| 05º | 1.113.000 | 1.322.000 | 849.000 | 1.289.000 | 4.573.000 |
| 02º | 1.077.000 | 1.280.000 | 822.000 | 1.248.000 | 4.427.000 |
Recorte ilustrativo · o espelho completo traz os 18 pavimentos, totais por pavimento e por final, colunas agrupadas por fachada e quatro métricas alternáveis: preço, R$/m², delta vs. pavimento e delta vs. FRE.
Quatro leituras do espelho, uma cascata para cada unidade e a página de conferência. O documento sai pronto para subsidiar o preenchimento da FRE.
Diagnóstico do método, seleção adversa (o que está subprecificado contra o que está sobreprecificado), ranking das maiores altas e baixas e espelho em modo delta.
Privativa coberta, fração ideal, contagem de unidades e vagas vinculadas confrontadas com o quadro declarado — com ressalva nomeando cada divergência.
Entrada de dados
Vincular 136 vagas a 72 unidades à mão é árduo, cansativo e erra. Fazer uma IA contar retangulinho em PDF também erra — e erra em silêncio. Por isso o motor lê o desenho.
A dimensão da vaga vem do nome do bloco. O vínculo com a unidade vem do próprio rótulo. Nada é deduzido pela área, nada é casado por proximidade sem aviso: quando o desenho tem um defeito, o motor resolve por contenção e imprime a ressalva com o nome da vaga e a distância usada.
Um padrão de exportação de prancha que torna a leitura determinística: nomenclatura programática de rótulo, cadeias de cota e validação cruzada. O licenciado recebe o protocolo junto com o módulo.
Toda tela e todo PDF dizem de onde veio o dado — lido nesta sessão ou recuperado do armazenamento — e se o que está na tela ainda bate com o que foi gravado.
Governança
Aprovar fecha um cadeado sobre os parâmetros e as unidades, grava o VGV precificado de volta no Pré-Estudo e sela o conjunto com hash SHA-256.
Reabrir não apaga: gera a revisão seguinte e preserva a anterior com o seu hash, autor e data.
Diretor, administrador e superadministrador da licença. Os demais usam, simulam e imprimem — não selam.
O empreendimento é escolhido no cadastro da plataforma. Sem Pré-Estudo não há precificação — pular etapa contrai dívida.
Diferenciais
O motor calcula na mesma área que o formulário da FRE adota, porque quem o desenhou passou duas décadas do outro lado da mesa, analisando empreendimentos.
Coluna 20, 23 ou 38 à escolha, com a garagem entrando uma vez só — e a cascata dizendo qual conta foi feita.
Cada apartamento sai com a sua memória de cálculo impressa. Preço sem defesa é preço que cai na primeira reunião.
Dimensão do nome do bloco, vínculo do rótulo. O padrão da casa é determinístico e nunca inferencial.
Diga o número que precisa fechar e o motor resolve o preço base, sem distorcer a relação entre as unidades.
Percentual do PBI configurável por empreendimento. Metros que costumam sumir da tabela voltam ao VGV.
Seleção adversa e ranking de desvios quando já existe uma FRE preenchida — a comparação é obrigatória, não opcional.
Quadro não informado, vaga órfã, cota ilegível: tudo vira ressalva nomeada. Dado faltando declarado é melhor que dado inventado.
White-label
O iRED4price é um módulo da plataforma iRED4e, licenciada por incorporadora. Documentos, espelhos e dossiês saem na identidade da sua empresa, com os seus usuários, os seus empreendimentos e os seus níveis de permissão.
Teste rápido · gratuito
Tabela plana — o mesmo R$/m² para todo mundo — vende primeiro as melhores unidades por menos do que valem. Seis números e você vê quanto isso custa no seu empreendimento.
Valores de partida do laboratório do módulo. O 1º pavimento tipo é a referência; cada andar acima soma o gradiente até o teto.
Quer a tabela unidade a unidade? Deixe seu contato e mostramos como o motor precificaria este empreendimento — com a cascata de cada unidade.
Estimativa simplificada e indicativa: não considera vagas, box, áreas descobertas, tipologias nem a base de área da FRE, e o prêmio de mercado depende de cada praça. Ao enviar o contato, você autoriza o retorno pela IB4U com essa finalidade (LGPD).
Em uma conversa dá para rodar um caso real e comparar o VGV que você tem hoje com o VGV que a conta devolve.
ired4e.com.br/price
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